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原标题:房地产行业城镇化专题

浏览次数:92 时间:2019-10-10

2017年看供给,2018年看需求:2018年以来出台多项政策,跟以往不一样的是多以人口宽松政策为主,当前在城镇化背景下的二线抢夺人才政策不会被叫停。从房地产长效机制建立以来,2017年开始的土地改革对房企商业模式产生影响,2018年将进入到需求端,看城镇化进程下二线城市释放的新增人口需求。

    政策端鼓励农业人口到城镇落户,释放需求:“十三五”规划中提到推进新型城镇化,一个是常住人口城镇化,一个是户籍人口城镇化。当前多个二线城市尚未达到城镇化目标。同时,2018年的宅基地“三权分置”改革,也是为了释放更多农业人口落户城镇,因此2018年应该重点从城镇化角度看二线城市的需求释放。

    二线城市将作为人口吸纳和承接的主要战场:当前800万以上的人口大市仅吸纳全国25%的人口,其中涵盖29个一二三线各等级城市。按照二线城市平均每年1.4%的人口增长,未来还将有5个城市进入800万人口的大市。当前中国的常住人口城镇化率仅57%,距离70%的目标还有13pct,预计释放1.8亿人到城镇,考虑人均36平的住房需求,将带来65亿方的刚需。中国现在进入到经济转型阶段,一线和二线城市均处于产业结构调整状态,从当前一线城市的城市规划看处于人口管控,那么二线城市将作为未来吸纳和承接人口和人才的主战场。从筛选出来的32个二线城市看,大部分具备城镇化尚有空间、城市具备空间承载能力、较好的城市基础建设如轨交方便人口导入、高等教育资源吸引年轻人才就地工作并落户。

    12大最具发展潜力的二线城市,位于中西部和沿海地区:从4个指标来看未来将受益于城镇化的二线城市,重庆、福州、济南城镇化率较低,成都、天津、武汉、杭州、沈阳、南京、宁波、长沙、昆明具备较发达的城市轨交系统、较多的高校数量、城区开发力度较低尚有空间承接大量人口涌入。这些城市主要位于中西部地区和沿海地区,包括环渤海、长三角、珠三角和海西,是未来承载人口的潜力城市。

    对应标的:龙头中主要以万科及保利地产二线储备绝对值最高;从结构来看,金科股份,蓝光发展、阳光城二线储备总体占比最大,均达到了70%以上。新城控股、金地集团、招商蛇口、滨江集团二线土地储备占比也在60%上下;在二线布局较多的龙头公司均会受益于二线城镇化推进所带来的需求释放机会,体现出超越房地产小周期的成长性,推荐全国性龙头:万科、保利地产、新城控股、招商蛇口,以及二线龙头金科股份、蓝光发展、滨江集团,受益金地集团、阳光城。

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