2017年房地产销售明显下滑,投资小幅上升,销售领先投资的规律被打破。房地产销售往往领先投资6-9个月。然而,2017年该规律被打破。2016年4月商品房销售额和销售面积累计同比一路下滑,按照以往规律,房地产投资应该从2017年第1季年开始回落。然而,实际情况是,2017年第1季度房地产投资累计同比反而上升,且2017年房地产投资增速不仅没有下降,反而比2016年高出0.1个百分点。
2017年房地产投资增速小幅上升主因土地购置费增速较快。扣除土地购置费后,房地产销售领先投资的规律依然存在。土地成交总价逐渐回升,推升土地购置费用上涨。房地产投资包括两大部分:建安投资(建筑工程、安装工程和设备工具购置)和其他费用。土地购置费是其他费用的主要部分,其占比大约为75%。若扣除土地购置费用,2017年房地产投资额累计同比比2016年低2.7个百分点。由此可见,土地购置费用高企是房地投资回升的主要原因。若扣除土地购置费,地产销售领先投资的规律依然存在。从数据来看,100大中城市土地成交总价累计同比大约领先土地购置费用累计同比12个月。2016年2月开始,100大中城市土地成交总价累计同比逐渐回升,2017年2月达到最高值,这期间成交的土地在支撑了2017年土地购置费上涨。
短期来看,房地产投资下滑的速度没有想象中这么快,不过,其对经济的贡献下降较多。房地产销售持续下滑,房地产投资资金来源持续收紧,叠加新开工面积累计同比一路走低,短期内,建安投资将会下降较多,房地产投资承压。不过,2017年各月份100大中城市土地成交总价累计同比均保持在较高的位置,预计其对土地购置费的影响将会延续至2018年上半年。因此,从短期来看,房地产投资下滑的速度没有想象中这么快。虽然,房地产投资下降幅度有限,但是,其对经济的贡献下降较多。一方面,2017年第4季度房地产投资当季同比为4.2%,但是实际当季同比已经下降至-3.4%,2018年短期内房地产投资下滑,其对经济增长的直接贡献将会降低。另一方面,在房地产投资中,土地购置费用并不能立即转化为投资需求,而建安投资才能。短期内,建安投资明显下滑,其对经济的拉动作用将会显著降低。
高频数据追踪显示,1月供给有所改善,需求相对稳定。从实际经济增长的角度来看,中游生产逐渐恢复,而下游消费相对稳定,其中:下游地产在二线城市带动下同比由负转正,中游的高炉开工率小幅回升,六大发电集团日均耗煤量同比涨幅有所增加。从价格的角度上看,随着生产逐渐恢复,而投资需求转暖,部分工业品价格上升,其中LME铝价格小幅回升,水泥、LME铜价格维持上升,原油价格上升,不过钢铁和铁矿石价格下跌。CRB金属价格和CRB工业原料价格指数上涨,南华工业品价格指数上涨。1月份PPI环比偏好,考虑到基数攀升,PPI同比下行。猪肉和蔬菜价格上涨,受季节性因素影响,1月CPI环比上涨,考虑到去年同期基数较高,CPI同比可能下滑。
金融市场方面,资金价格整体上升,长短端债券收益率背离,股市涨跌互现,商品回落。货币市场方面,本周央行净投放9880亿元,资金价格总体上升,资金面变宽松。债券市场方面,短端债券收益率下降,长端债券收益率上升,期限利差扩大,信用利差缩小。外汇市场方面,人民币兑美元小幅升值,美元指数下降,即期市场交易量回升。股票市场和商品市场方面,国内股市涨跌互现,黄金和原油价格下跌。
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